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加速转型三低一高 恒大净负债率降六成

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继上半年成功引入700亿战投后,恒大第三轮引战再度获得大型投资者热捧。

11月6日,中国恒大(03333.HK)发布公告称,其间接附属公司恒大地产与6家战略投资者签订增资协议,合共引入投资600亿(人民币,下同),远超此前其公告的300-500亿规模,创下国内房企单笔股权融资最高纪录。

近年来,通过“三高一低”发展模式推动高增长,让恒大登上国内房企“一哥”宝座。然而,今年以来许家印大刀阔斧启动战略转型,核心之一便是降负债。从赎回1129亿永续债到引入三轮合计1300亿战投,恒大的负债率以超预期的速度下降,投资者正看到一个截然不同的“新恒大”。

或提前兑现降负债承诺

去年,恒大以3734亿的销售额一举夺得房地产销售榜桂冠。然而,在超常规发展的背后,恒大也因偏高的负债率引发部分投资者对其经营稳健性的担忧。

对此,恒大总裁夏海钧在中期业绩发布会上坦言,恒大多年来都是追赶者的角色,把规模扩张作为公司发展的首要战略。负债率不高,公司没有钱,就不可能发展到现在的规模。“恒大用高负债换来的高速发展,牢牢抓住了中国房地产的黄金20年,才能成就恒大的龙头地位。”

随着房地产行业进入稳定发展期,企业经营更需要在增长与稳健之间取得平衡,恒大适时启动战略转型。今年开始,恒大从以往高负债、高杠杆、高周转、低成本的“三高一低”发展模式向低负债、低杠杆、低成本、高周转的“三低一高”发展模式转变,目标就是大幅降低负债率。

引入第三轮战略投资者,是恒大降低负债率的重要举措之一。以恒大2017年中报公布的数据进行模拟测算,引入600亿战投后,其净负债率将大幅下降近四成。今年以来,在引入1300亿战投及一系列降负债措施推动下,恒大净负债率较去年年末大降超六成。

除了引入战略投资者,恒大还正实施多项举措,推动负债率持续下降。比如土地储备负增长,即土地储备每年下降5%-10%,相当于每年减少1000到2000万平米土地储备,以降低土地费用支出;以及扩大盈利规模,进一步增加净资产。

根据恒大此前公布的降负债率目标,其资产负债率计划到2019年末下降到55%左右,净负债率计划到2020年6月末下降到70%,这也是恒大上市以来第一次就负债率指标对投资者作出的承诺。

花旗银行董事总经理蔡金强在最新发布的研报中表示,随着新一轮战投资金到位,恒大净负债率将继续大幅降低。据其测算,恒大可能提前超额实现未来三年降负债目标,资产负债表的改善也将进一步降低未来的融资成本。

“一增一降”打开上涨空间

除了引入战投降低负债率以外,此次公告还显示,恒大地产承诺2018年至2020年净利润分别为500亿、550亿、600亿,三年合计1650亿,远超其去年公布的2017年至2019年三年888亿的承诺利润,Winds统计显示,这也是A股有史以来最高的利润承诺。

事实上,恒大利润呈现爆发式增长有迹可循。恒大中报显示,上半年实现净利润超231亿,同比大增224%,实现核心业务利润273亿,同比大增249.6%。考虑到房地产是恒大的核心业务,意味着恒大地产已基本完成去年公布的2017年243亿承诺利润。

资料显示,截至去年年底恒大已售未结算收入为1924亿,今年销售突破5000亿几无悬念,这意味着到年末其已售未结算收入将达6924亿。若以中报14.5%的核心净利润率估算,已经锁定1000亿左右的净利润,占到承诺利润1650亿的约六成,兑现承诺几无压力。

花旗在研报中指出,得益于恒大强劲的销售增长(2014年-2017年销售年均复合增长率达57%)、可持续的高利润(30%以上毛利率和15%以上净利率)、以及大幅节约利息支出,三年1650亿利润承诺是完全可以实现。

在强劲的利润增长支持下,恒大地产本轮引战获得多家行业巨头热捧,其中正威集团在世界500强中位列183位,苏宁为中国电子商务零售巨头,山东高速则是特大型国有企业集团,恒大地产投前估值也增至3651.9亿。

利润高增长与负债率大降,恒大受到投资者热捧,公司股价从年初的约5港元涨至最高32.5港元,涨幅达550%,市值接近3400亿,成为国内市值最高的上市房企。德意志银行、花旗银行、野村证券、摩根士丹利等国际大行也于近日发布研报,纷纷给予恒大“买入”评级。

“虽然恒大股价今年走势强劲,但估值仍有较大上涨空间”,一位证券分析师认为,恒大投前估值已达3651.9亿,第三轮引战后估值已超4250亿,折合成港币则超5000亿,而中国恒大目前市值仅约港币3800亿,未来仍有巨大的上涨空间。

刘大妈说:“以前遇到欠费停电、电费异常等问题时不知道找谁问个究竟,而今站在便民公示栏前,一个电话全部搞定。

这位以队长身份夺得了亚洲俱乐部所有荣誉的足坛新晋大佬站在花车中间,手扶奖杯,微笑着扫视自己闯过的江湖。

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发布时间:2017-12-12 01:36:44

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